Araştırma kuruluşu Empirica tarafından hazırlanan '2026 Konut Piyasası Raporu', ülke genelinde kira artışlarının hız kesmeden süreceğini ortaya koydu.
Rapora göre, mevcut konutların satış fiyatlarında yüzde 0,5 ile sınırlı bir artış öngörülürken, kira fiyatlarındaki yükseliş eğilimi korunuyor. 2025'te ortalama yüzde 4,4 artan kiraların, 2026'da yüzde 3 ila yüzde 4 bandında yükselmesi bekleniyor.
Berlin, Hamburg ve Münih gibi 'ilk sekiz' büyük metropolde fiyatların doygunluk noktasına ulaştığını belirten uzmanlar, kira artış hızının artık büyük şehirlerin dış çeperlerine ve orta ölçekli kentlere kaydığına dikkati çekiyor.
Yeni konut üretiminde sert düşüş
Raporda en dikkat çekici başlıklardan biri, yeni konut üretiminde beklenen sert gerileme oldu.
Empirica raporunda, faiz oranlarındaki artışın ardından 2025'te ülke genelinde yalnızca yaklaşık 190 bin konutun tamamlanabildiği, 2026 yılında ise bu sayının daha da düşmesinin beklendiği ifade edildi.
Federal hükümetin yıllık 400 bin yeni konut hedefinin oldukça gerisinde kalınarak, 2026'da tamamlanan konut sayısının 178 bine gerilemesi öngörülüyor. Bu rakamın gerçekleşmesi halinde, 2012'den bu yana kaydedilen en düşük seviye olarak kayıtlara geçmesi bekleniyor.
İnşaat maliyetleri yükseliyor, kiralar baskı altında
Empirica Yönetim Kurulu Üyesi Harald Simons, yeni inşa edilen projelerde metrekare maliyetlerinin, bölgesel farklar saklı kalmak kaydıyla, önümüzdeki yıllarda ortalama yüzde 10 artacağını öngördüklerini belirtti.
Simons, mevcut konutlarda talep edilen kiraların, yeni inşa edilen konutlardaki kira gelişimini gecikmeli olarak takip ettiğini belirterek şu değerlendirmeyi yaptı:
Yeni binalarda metrekare başına 20 avro seviyesindeki kiralar dikkate alındığında, Batı Almanya'daki büyük şehirlerde mevcut konut kiralarının metrekare başına 15-16 avroya, orta ölçekli şehirlerde ise 13-14 avroya yükselmesi bekleniyor. Büyük metropollerde bu seviyelere büyük ölçüde ulaşılmış olsa da, birçok orta ölçekli şehir hâlâ ciddi bir fiyat uyarlama süreciyle karşı karşıya.
Simons, orta ölçekli şehirlerdeki bu potansiyel artışın, kiracılar üzerindeki mali yükü daha da ağırlaştıracağına dikkat çekti.
Konut fiyatları yeniden yükseliş eğiliminde
Alman İpotek Bankalar Birliği (VDP) verilerine göre, 2024'te yüzde 1,8 olan konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı, geçen yıl yüzde 4'e yükseldi ve piyasa toparlanma evresine girdi.
VDP Genel Müdürü Jens Tolckmitt, fiyatların istikrarlı şekilde arttığını ancak düşük faiz dönemindeki hızdan uzak olduğunu belirterek, mevcut konut açığı nedeniyle fiyat artışlarının bu yıl da süreceğini ifade etti.
Bu arada, konut kredisi faizlerinin yüzde 3,6 seviyelerinde yatay seyretmesi veya hafif yükselmesi bekleniyor.
Uzmanlar, artan faiz yükü ile hanehalkı gelirlerindeki durağanlığın birleşmesi nedeniyle ev sahibi olmanın her geçen yıl daha da zorlaştığını, bu durumun da konut talebini ciddi biçimde baskıladığını vurguluyor.
