Karar, Resmi Gazete’nin 21 Ocak 2026 tarihli sayısında yayımlandı.
Yüksek Mahkeme, özellikle birden fazla hissedarı bulunan tarla ve benzeri taşınmazlarda sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklara ışık tutan bir değerlendirme yaptı. Alınan karara göre, fiili taksim bulunmayan taşınmazlarda satış sonrası ön alım davası açılabilecek. Ancak bazı durumlarda bu hakkın kullanımı sınırsız değil.
“Şufa hakkı” nedir, nasıl kullanılır?
Kararda, kamuoyunda “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkının hukuki çerçevesi de hatırlatıldı.
Buna göre:
Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyette bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyan bir haktır. Bu hak, ancak dava yoluyla kullanılabiliyor ve taşınmaz üzerindeki ortaklık ilişkisini doğrudan etkiliyor.
Fiili taksim yoksa dava yolu açık
Uyuşmazlığa konu olayda, ortak tapulu bir tarlada hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye sattı. Bunun üzerine diğer paydaş, ön alım hakkını kullanmak için dava açtı.
Satışı yapan taraf ise savunmasında, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, yani herkesin kullandığı alanın belirli olduğunu ileri sürdü.
İlk derece mahkemesi bu savunmayı dikkate alarak davayı reddetti. Ancak dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’a taşındı.
Dosyadaki bilirkişi raporunda ise tarlanın boş olduğu, sınır çizgileriyle ayrılmış bir kullanım bulunmadığı tespit edildi.
Kritik detay: Satış anındaki tutum belirleyici
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, kararında önemli bir ayrım yaptı:
Eğer taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve herkes kendi alanını kullanıyorsa, satış sırasında itiraz etmeyen bir paydaşın sonradan ön alım hakkını kullanması,
“dürüstlük kuralına aykırı” sayılabilir.
Bu değerlendirme, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma ilkesine dayandırıldı.
Yerel mahkeme kararı bozuldu
Yargıtay, somut olayda fiili taksim bulunmadığının esas alınması gerektiğini belirtti.
Bu nedenle, ön alım hakkının şartlarının yeniden değerlendirilmesi gerektiğine hükmederek yerel mahkemenin kararını bozdu.
Kararda, “taşınmazda fiili taksimat bulunmadığı olgusu benimsenerek yeniden karar verilmeliydi” ifadelerine yer verildi.
Kararın önemi
Bu karar, özellikle:
Miras yoluyla paylaşılan tarlalar
Hisseli tapular
Ortak mülkiyete konu taşınmazlar
için emsal niteliği taşıyor. Uzmanlara göre karar, hem paydaşların haklarını koruyan hem de kötü niyetli dava açılmasının önüne geçmeyi amaçlayan bir denge oluşturuyor.
